Mängelhaftung beim Hausverkauf: Wer haftet wann für Mängel beim Immobilienverkauf?
Dieses Horrorszenario beim Immobilienerwerb wünscht sich niemand, dennoch kann
es vorkommen. Sie erwerben eine Immobilie und stellen fest, dass diese einen erheblichen Mangel aufweist, welcher Ihnen im Vorfeld verschwiegen wurde. Aber was können Sie nun tun? Wer haftet dafür und wann? Wie sehen Ihre Rechtsansprüche aus?
Alle diese Fragen werden wir Ihnen im folgenden Artikel beantworten.
1. Sach- & Rechtsmängel
1.1. Sachmangel
1.2. Rechtsmangel
2. Anforderungen an vorsätzliches Handeln
3. Rechtsansprüche
Sach- & Rechtsmängel
Beim Verkauf von Immobilien werden zwei Arten von Mängeln unterschieden:
Sachmangel
Sachmängel liegen laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch dann vor, wenn eine Sache bei Gefahrübergang – also „mit der Übergabe der verkauften Sache (…) die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über[geht]“ (§446 Abs. 1 S. 1 BGB). – die nicht vereinbarte Beschaffenheit hat. Weiter liegen Sachmängel vor, wenn sich die Sache nicht für die laut Vertrag festgelegte Verwendung eignet und eine andere Beschaffenheit aufweist, als Sachen gleicher Art üblicherweise und die der/die Käufer/in bei dieser Art von Sache annehmen kann (§434 Abs. 1 S. 1f. BGB).
Mit anderen Worten heißt es also, wenn Sie z.B. ein Haus kaufen und das Haus von Schimmel befallen ist, welcher Ihnen verschweigen wurde, liegt ein Sachmangel vor.
Rechtsmangel
Rechtsmängel liegen immer dann vor, wenn bezüglich der Sache Dritte Rechte gegen den/die Käufer/in geltend machen können, vor allem welche, die nicht im Kaufvertrag übernommen wurden ( §435 Abs. S. 1 BGB).
Die Immobilie muss demnach frei von Dienstbarkeiten & Co. sein, diese sind alle im Grundbuch eingetragen und müssen seitens der Verkäufer beseitigt werden, sofern diese von den Käufern nicht übernommen werden wollen. Darunter fallen zum Beispiel Miet- und Pachtverhältnisse, Grundschulden, Hypotheken etc.
Für beide Arten von Mängeln haftet der/die Verkäufer/in der Immobilie, sofern diese arglistig verschwiegen wurden und dies nachgewiesen werden kann. Arglistig beschreibt immer ein vorsätzliches Handeln (zumindest bedingt), also das bewusste Verschweigen des Sachzustandes, wobei eigentlich eine Aufklärungspflicht bestünde.
Anforderung an vorsätzliches Handeln
Für den Immobilienkaufvertrag muss sich dieses vorsätzliche Handeln auf mindestens eines dieser Gegebenheiten beziehen:
- Den konkreten Mangel (Sach- oder Rechtsmangel)
- Unwissenheit über den Mangel seitens der Käufer
- Die Tatsache, dass bei Kenntnisnahme des Mangels seitens der Käufer der Vertrag sonst nicht abgeschlossen würde
Makler übernehmen selbst keine Haftung, nur bei Verletzung ihrer Aufklärungspflicht bestünde eine Haftungsanspruch. Nehmen wir wieder das Beispiel vom Schimmelbefall: Wenn der/die Makler/in vorher Kenntnis von dem Schimmelbefall hat, muss er/sie Ihnen es mitteilen, da keine bekannten Mängel verschwiegen werden dürfen.
Merke:
Makler müssen jedoch nicht vorher eine Untersuchung der Immobilie bzw. ein Gutachten erstellen und Kenntnis von allen Mängeln haben. Wenn der/die Makler/in ebenfalls nichts von den Mängeln wusste, besteht der Haftungsanspruch gegen den/die Makler/in nicht.
Welche Rechtsansprüche hat man denn nun, wenn man eine Immobilie mit Mängeln gekauft hat?
Weist Ihre Immobilie nach Unterzeichnung des Kaufvertrages Sachmängel auf, die Ihnen arglistig verschwiegen wurden und Sie dies beweisen können, haben sie folgende Ansprüche.
Sie können auf Nacherfüllung verlangen, das bedeutet, dass der/die Käuferin Anspruch auf entweder die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache hat. Dies ist jedoch nicht möglich, wenn die Nacherfüllung aufgrund beispielsweise unverhältnismäßiger Kosten nicht zuzumuten ist (§ § 437, 439 ABS 1. S. 1ff. BGB).
In diesem Fall hat der/die Käufer/in den Rechtsanspruch auf
- das Zurücktreten vom Kaufvertrag
- Minderung des Kaufpreises
- Schadensersatz bzw. Ersatz vergeblicher Anwendungen
Daher holen Sie sich einen Experten zur Seite, um ggf. späteres Kopfzerbrechen zu vermeiden, wir von Steiger Immobilien helfen Ihnen gerne!
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