Immobilie in der Scheidung – Wenn die Liebeshöhle zum Streitplatz mutiert
Eine der schwierigsten Thematiken bezieht sich auf Immobilien während der Scheidung. Für das einst sichere Heim zwei Liebender muss nun eine gerechte Lösung gefunden werden, die im besten Fall beide Seiten glücklich macht.
Leider gibt es nicht den einen Weg, der beschritten werden kann, da keine einheitliche gesetzliche Reglung über den Umgang mit der Immobilie während der Trennung und der Scheidung existiert.
Über die gemeinsame Immobilie wird während eines gerichtlichen Scheidungsverfahren nicht entschieden.
Das heißt für gemeinsame Eigentümer: „Wir müssen eine Einigung erzielen!"
1. Wer darf in der Immobilie wohnen bleiben?
4. Umgang mit gemeinsamer Immobilie bei der Scheidung
4.1. Ausgleichzahlung
4.2. gemeinsamer Verkauf
4.3. Realteilung
4.5. Übertragung auf gemeinsame Kinder
4.6. Vermieten
Wer darf in der Immobilie wohnen bleiben?
Die Nutzungsverhältnisse ändern sich während der Trennung, also dem gesamten Zeitraum bis zur rechtkräftigen Scheidung i.d.R. nicht. Das liegt daran, dass die gemeinsame Wohnung bzw. das gemeinsame Haus laut Gesetz als „Ehewohnung” gekennzeichnet ist. Hierbei ist unabhängig vom Immobilientyp (Haus oder Wohnung) der Raum gemeint, indem man während der Ehe gemeinsam gelebt hat. Die Eigentumsverhältnisse spielen dabei erstmal keine Rolle.
Laut dem Bürgerlichem Gesetzbuch gibt es jedoch Möglichkeiten die alleinige Nutzung der Ehewohnung zu beantragen: „Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht” (§ 1568a Abs. 1 S. 1 BGB).
Vor der Ehe Haus gekauft
Grundsätzlich gilt für den Zeitraum nach der Scheidung: Der/die Besitzer/in des Hauses bzw. der Eigentumswohnung ist immer die Person, die im Grundbuch als Eigentümer/in vermerkt ist. Wenn nun beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind, werden beide auch nach der Scheidung weiterhin die Besitzer sein. Demnach heißt es also auch, ist nur eine Person im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gehört die Immobilie dieser Person als Alleineigentum nach der Scheidung.
Zugewinngemeinschaften
Damit ist die ganze Chose für das sich scheidenlassende Ehepaar leider noch nicht geklärt.
Denn: Wenn ein Ehepaar nicht über einen Ehevertrag verfügt, etabliert sich nach der Heirat automatisch eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet zum einen zwar, dass das Vermögen der Ehepartner während der Ehe separiert bleibt. Zum zweiten bedeutet es aber ebenfalls, dass das Vermögen und die Vermögensgüter, die während der Ehe erworben wurden, nach dieser aufgeteilt werden.
Dies bezeichnet man als Zugewinnausgleich.
Wenn die Immobilie also in der Ehe gemeinsam erworben wurde und beide sind als Eigentümer/in eingetragen, gehört die Immobilie beiden zu 50%. Wenn die Immobilie während der Ehe erworben wurde und nur eine Person ist als Eigentümer/in im Grundbuch eingetragen, wirkt sich der Wert der Immobilie positiv auf den Zugewinnausgleich für die andere Person aus.
Merke:
Wenn die Immobilie vor der Eheschließung schon einem/einer Ehepartner/in gehört hat, diese aber während der Ehe ausgebaut oder modernisiert wurde, wirkt sich das trotzdem auf den Zugewinnausgleich aus! Gleiches gilt für geerbte Immobilien. Beim Zugewinnausgleich ist nämlich die Wertsteigerung zu beachten!
Zugewinnausgleich
Beim Zugewinnausgleich wird das jeweilige Anfangsvermögen bei Eheeintritt und das jeweilige Endvermögen bei Auflösung der Zugewinngesellschaft gegenübergestellt.
Das Anfangsvermögen bezeichnet hierbei „das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands gehört” (§ 1374 Abs. 1 S. 1 BGB).
Für die Berechnung des Endvermögens ist der Tag der Zustellung des Scheidungsantrages an den Ehepartner relevant, da dieser als Stichtag zählt. Nach dem BGB wird das Endvermögen wie folgt definiert: „Endvermögen ist das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten bei der Beendigung des Güterstands gehört. Verbindlichkeiten sind über die Höhe des Vermögens hinaus abzuziehen"(§ 1375 Abs. 1 S. 1 BGB).
Die Differenz von Anfangs- und Endvermögen stellt den Zugewinn dar.
Mit anderen Worten: Der Zugewinn ist also der Betrag, „um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt” (§ 1373, Abs. 1 S. 1 BGB).
Zugewinnausgleich
Ehepartner/in I ÷ Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn I
Ehepartner/in II ÷ Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn II
Zugewinn I – Zugewinn II = mögliche Differenz
Differenz ÷ 2 = Zugewinnausgleich
Beispiel:
Ehepartner/in I ÷ 150.000€ – 50.000€ = 100.000€
Ehepartner/in II ÷ 100.000€ – 50.000€ = 50.000€
100.000€ – 50.000 Euro = 50.000€
50.000€ ÷ 2 = 25.000€
Ehepartner/in I muss Ehepartner/in II 25.000 Euro Zugewinnausgleich bei der Scheidung zahlen.
Für den Besitz einer gemeinsamen Immobilie gibt es daher einen weiteren Knackpunkt. Bei dem Zugewinnausgleich handelt es sich um einen reinen Geldzahlungsanspruch.
Umgang mit gemeinsamer Immobilie bei der Scheidung
Immobilien kann man leider nicht einfach in der Mitte zersägen und jeder nimmt die Hälfte und geht. Es gibt aber Alternativen, wie man mit der gemeinsamen Immobilie verbleiben kann, um diese finanziell untereinander aufzuteilen.
Möglichkeit a): Ausgleichszahlung
- Überschreibung des Anteils an den/die Ehepartner/in im Gegenzug Erhalt einer entsprechenden Ausgleichszahlung
- Notarbeurkundung notwendig
- Beachtung von Hausdarlehen und Streichung aus dem Grundbuch
- Alleineigentümer/in kann dann Immobilie nutzen oder verkaufen
Möglichkeit b): gemeinsamer Verkauf
- Verkauf und Teilung des Erlöses
- Auf bestehende Kredite achten (evtl. Vorfälligkeitsentschädigung)
Möglichkeit c): Realteilung
- Umbau in zwei unabhängige Wohneinheiten
- Eignung der Immobilie für einen solchen Umbau muss berücksichtigt werden
- Wohnen weiterhin im selben Haus
- Bei Eigentumswohnungen schwierig realisierbar
Möglichkeit d) gemeinsames Wohnrecht
- Vereinbarung über Hausteilung & gemeinsames Wohnrecht
- Einigung über gemeinsames Hausbewohnen muss gegeben sein
- Einfacher bei mehrstöckigen Häusern (Einer bezieht Erdgeschoss, der andere 1. Etage usw.)
Möglichkeit e): Übertragung auf gemeinsame Kinder
- Vererbung an gemeinsame Kinder
- Oder: Schenkung des Anteils eines/einer Ehepartner/in an das Kind (Zustimmung erforderlich)
Möglichkeit f): Vermieten
- Vorzugsweise gutes Verhältnis zwischen den Ehepartnern
- Tilgung von Immobiliendarlehen durch Mieteinnahmen
- Gemeinsames Entscheidungsrecht bei Miet- und Verwaltungsangelegenheiten
Möglichkeit g): Teilungsversteigerung
- Beantragung beim Amtsgericht durch Ehepartner/in möglich
- Eher finanzielles Einbüßen, da oft Verkauf unter Verkehrswert & Abzug anfälliger Kosten für die Versteigerung
- Aufteilung des Restbetrages
Da erscheint der Immobilienverkauf wohlmöglich als die beste Alternative, da der Verkaufserlös höher und leicht zu teilen ist.
Sollten sich die Streithähne trotz alle dem nicht einigen können, muss im Ernstfall ein Gericht entscheiden – dies ist jedoch mit deutlich höheren Geldausgaben verbunden als eine gütliche Einigung.
Wie unromantisch und abschreckend das auch klingen mag, aber ein Ehevertrag kann vor sowas schützen und erleichtert Scheidungen erheblich. Dort können Vereinbarungen bezüglich der Vermögenaufteilung getroffen werden, die individuell und von gesetzlichen Regelungen abweichen.
Denn leider – egal wie sehr wir es uns wünschen - ist nicht jedem ein: Und sie lebten glücklich bis an ihr Lebensende vergönnt.
Dennoch beraten wir Sie von Steiger Immobilien gerne über den möglichen Umgang mit einer gemeinsam erworbenen Immobilie.
KEINE STEUER- ODER RECHTSBERATUNG
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