7 Fehler beim Hausverkauf und wie man sie vermeidet!

1. Der falsche Verkaufszeitpunkt

Der Verkauf eines Hauses erfolgt nicht von heute auf morgen. Planen Sie also genügend Zeit für den gesamten Verkaufsprozess ein – von der ersten Besichtigung bis zur Ernennung eines Notars. Viele Immobilienbesitzer wollen ihr Objekt nur schnellstmöglich veräußern und unterschätzen dabei die Bestimmung des richtigen Verkaufszeitpunkts. Doch dieser ist ebenso wichtig wie der Verkauf des Hauses selbst und kann einen Einfluss auf Ihren Verkaufspreis haben.

Beachten Sie einige Wochen vor dem geplanten Verkauf bereits die Preisgestaltung von Immobilien in Ihrer Nachbarschaft. So schaffen Sie sich einen guten Überblick über die Marktlage.

Auch die Entwicklung der Zinssätze sollte bei der Bestimmung des Verkaufszeitpunkts berücksichtigt werden. Eine Niedrigzinspolitik kann beispielsweise die Vermögenspreise in die Höhe treiben, da niedrige Zinsen grundsätzlich den Kauf von Eigenheimen fördern. Auf der anderen Seite führen steigende Zinsen häufig zu einem Rückgang der Nachfrage.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Spekulationssteuer – diese fällt nach 10 Jahren nicht mehr an. Machen Sie sich also im Voraus intensiv Gedanken darüber, wann Sie die Immobilie verkaufen möchten.

2. Vorschnelle Festlegung des Verkaufspreises

Der Verkaufspreis ist wahrscheinlich der bedeutsamste Faktor beim Immobilienverkauf und entscheidet über den erfolgreichen Vertragsabschluss. Daher sollten Sie im Vorfeld den aktuellen Marktwert des Hauses oder der Wohnung genau kennen. Es ist nicht selten, dass der ursprüngliche Kaufpreis sich stark vom aktuellen Transaktionspreis unterscheidet. Einige wichtige Faktoren für den Verkaufspreis sind:

• Art der Immobilie (Haus, Wohnung etc.)

• Immobilien-Lage

• Verkehrsanschlüsse

• Größe

• Raumaufteilung (Grundriss)

• Baujahr

• Energiestandard

• Aktuelle Marktnachfrage

• Betriebskosten

Es kann hilfreich sein, eine Liste mit Vor- und Nachteilen der Immobilie anzufertigen. So erhält man einen guten Überblick, um den Marktpreis zu ermitteln. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich einen Experten für Hausverkauf zu beauftragen.

Wir bei Steiger Immobilien stehen Ihnen gerne bei der kostenlosen Hausbewertung in NRW mit unserem Expertenwissen zur Seite. Durch unsere Erfahrung wissen wir genau, welchen Immobilienpreis Sie verlangen können und beraten Sie während des gesamten Verkaufsprozesses.

4. Ungenaue Objektbeschreibung des Hauses

Verpixelte Fotografien, schlechte Belichtung und eine ungenaue Darstellung – würde eine solche Objektbeschreibung Ihr Interesse wecken? Wahrscheinlich nicht. Daher ist es wichtig, dass beim Verkauf eines Hauses alle wichtigen Informationen in der Objektbeschreibung vorhanden sind. Erhält der potenzielle Käufer einen vollumfänglichen Eindruck der Immobilie, kann dies Vertrauen schaffen. Schöne, gut beleuchtete Bilder der Immobilien vermitteln einen seriösen Eindruck und machen dem Käufer das Objekt schmackhaft. Sollten Ihnen Mängel bekannt sein, dürfen diese jedoch nicht verschwiegen werden – schließlich soll der Käufer genau wissen, in welchem Zustand sich das Objekt befindet.

Sobald Sie alle wichtigen Informationen gesammelt und hochwertige Fotos erstellt haben, können Sie mit der Vermarktung der Immobilie beginnen. Der beliebteste Weg ist die Schaltung einer Anzeige auf einem vertrauenswürdigen Immobilienportal. Wenn Sie möchten, können Sie auch eine kleine Broschüre bestellen, die gedruckt und geliefert werden kann, um das Marketing zu unterstützen.

5. Unkenntnis von Rechten und Fristen

Der Verkauf eines Hauses ist mit sehr viel Bürokratie verbunden, welche wirklich lästig sein kann – der ganze Papierkram ist jedoch notwendig, damit alle wichtigen Regelungen schriftlich festgehalten werden können. Schließlich handelt es sich bei dem Verkauf eines Hauses um einen nicht unerheblichen Geldbetrag, sodass Sie als Verkäufer natürlich abgesichert sein möchten.

Hierbei ist es wichtig, dass Sie sich im Bereich der Rechte und Fristen gut auskennen, um Fehler zu vermeiden. Im Kaufvertrag müssen alle wichtigen Punkte genau festgehalten werden. Hierzu gehört zum Beispiel das genaue Datum, an dem der Kaufpreis gezahlt werden muss oder der Zeitpunkt, an dem die Immobilie an den neuen Eigentümer übertragen wird.

Sie sollten im Vorfeld außerdem sicherstellen, dass Sie Kenntnis über die finanzielle Situation des Käufers erlangen. Hierzu haben Sie das Recht die Eigenkapitalbescheinigung, die Bankfinanzierungsbestätigung, die Einkommensbescheinigung und die Schufa-Informationen zu überprüfen.

6. Fehlende Unterlagen

Für den Verkauf einer Immobilie ist es zwingend notwendig alle wichtigen Unterlagen parat zu haben, um Verzögerungen des Verkaufs aufgrund fehlender Unterlagen zu vermeiden. Dabei kann man sich bei den örtlichen Ämtern die meisten Unterlagen beschaffen. Ein Makler erleichtert Ihnen die Besorgung und Organisation der benötigten Unterlagen: 

1. Grundriss

2. Grundbuchauszug 

3. Bauplanungsrechtliche Auskunft z.B. Auskunft über den Bebauungsplan u. Anforderungen bei Baumaßnahmen

4. Energieausweis 

5. Flurkarte 

6. Weitere Dokumente wie Wartungsprotokolle oder Handwerkerrechnungen aller größeren Reparaturen und Umbauten

Für den Verkauf und die Immobilien Vermietung muss ein Energieausweis zwingend vorliegen. Dies gilt seit dem 01. Juli 2008 für jedes Wohngebäude, welches vor 1965 errichtet wurde. Seit dem 01. Oktober 2018 gibt es den verpflichtenden Bedarfsausweis, welcher eine Gültigkeit von 10 Jahren aufweist. Diese Regelung umfasst jeden Altbau mit bis zu vier Wohneinheiten ab dem Baujahr 1977 und älter. Die Pflicht geht aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) hervor, welche bis November 2020 gültig war und dann vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst würde. Die Daten aus dem Bedarfsausweis müssen bereits bei der Onlineschaltung der Anzeige genannt werden. Spätestens bei der Durchführung der ersten Besichtigung muss jedoch der Energieausweis vorliegen, damit der potenzielle Käufer die Kosten einschätzen kann.

Wenn Sie noch keinen Energieausweis für Ihre Immobilie besitzen, können Sie diesen seit Mai 2014 beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragen. Dort wird eine Registriernummer vergeben, die den Behörden zur Kontrolle dient. Diese Kontrollen werden stichprobenartig durchgeführt.

Es wird unterschieden zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis. Welche Art des Ausweises Sie für Ihre Immobilie erstellen lassen müssen, hängt von den Grunddaten des Objekts ab. Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der bedarfsorientierte Energieausweis (Bedarfsausweis) Pflicht. Ansonsten reicht der Verbrauchsausweis.

7. Falsche Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung sollte gewissenhaft durchgeführt werden, um Fehler zu vermeiden. Eine falsche Angabe der Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag kann Konsequenzen nach sich ziehen und im Nachgang zu einer Kaufpreisreduzierung führen. Schließlich richtet sich nicht nur der Kaufpreis nach der Wohnfläche, sondern auch die anfallenden Nebenkosten sind mit der Quadratmeterzahl verknüpft und können für die Bank interessant sein.

Für Eigentümer kann die Berechnung nach DIN-Norm 277 von Vorteil sein, da diese ein größtmögliches Flächenergebnis erzielt. In dieser Variante werden Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig mit eingerechnet, sodass bspw. Dachgeschosswohnungen deutlich mehr Wohnfläche erzielen können. Seit Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als rechtliche Grundlage für die richtige Berechnung von Haus bzw. Wohnung und hat auch vor Gericht im Streitfall Bestand.

Grundsätzlich zählen sämtliche Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zur Wohnfläche – also bspw. Toilette, Bad, Flur, Wohnzimmer, etc. Für Räume außerhalb der Wohnung (wie bspw. Balkon, Terrasse oder Wintergarten) gelten Sonderregelungen. Meistens werden diese zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet.

Am Beispiel eines 8m² großen Balkons werden die Ausmaße der unterschiedlichen Berechnungen deutlich: Wohingegen bei der Berechnung nach DIN-Norm 277 die volle Fläche des Balkons berechnet wird, also 8m², gelten laut Wohnflächenverordnung nur 25 bis maximal 50 Prozent als Wohnfläche und somit 2-4m². Die 50%ige Anrechnung eines Balkons erfolgt dann, wenn die Ausstattung besonders hochwertig ist.

Wenn Sie sich unsicher bei der Wohnflächenberechnung sind, können Sie uns bei Steiger Immobilien  gerne mit der genauen Vermessung Ihrer Immobilien beauftragen.
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