Immobilie im Alter – wenn Pflegekosten die Rente übersteigen
Was Eigentümer und ihre Familien vor dem Umzug ins Pflegeheim wissen müssen
1 | Pflege wird teuer – und trifft immer mehr Eigentümer
- Stationäre Pflege kostet 2025 deutschlandweit durchschnittlich 4.000 – 4.500 € pro Monat (Eigenanteil nach Abzug der Leistungen der Pflegekasse).
- Renten & sonstige laufende Einnahmen decken diese Summe oft nicht; die Lücke liegt schnell bei 1.500 € und mehr.
- Gesetzliche Reihenfolge der Finanzierung:
- Eigenes Einkommen (Renten, Pensionen, Mieteinnahmen)
- Pflegekasse (Leistungen § 43 SGB XI)
- Eigenes Vermögen – darunter fällt auch die selbst bewohnte Immobilie
- Sozialhilfe (Hilfe zur Pflege § 61 SGB XII)
Erst wenn sämtliches verwertbares Vermögen eingesetzt ist, springt der Staat für die Restkosten ein.
2 | Warum gerade die eigene Immobilie zum Thema wird
- Liquidität statt „steinerner Sparbuch“: Ein Haus bindet Vermögen, bringt aber im Heim keine Miete ein.
- Erhalt vor Verwahrlosung: Leerstand verursacht Kosten und Wertverlust.
- Vermeidung von Zwangsverwertung: Wer rechtzeitig verkauft, kann Konditionen, Timing und Käufer selbst bestimmen.
Alternativen zum direkten Verkauf
| Option | Kurzbeschreibung | Geeignet wenn … |
| Vermietung | Immobilie bleibt im Besitz, Mieterträge decken Pflegekosten teilweise | Mietmarkt attraktiv, emotionale Bindung hoch |
| Teilverkauf / Nießbrauch | Gegen Einmalzahlung & Wohn-/Nießbrauchrecht | noch Restnutzungswunsch, moderater Kapitalbedarf |
| Leibrente / Umkehrhypothek | Monatliche Rente aus Immobilienwert | planbare, lebenslange Zahlungen gewünscht |
3 | „Schenkung in letzter Minute“? - Die 10-Jahres-Rückschau
Viele möchten ihr Haus schnell noch an Kinder oder Enkel verschenken. Doch:
| Thema | Gesetzliche Grundlage | Folgen |
| Schenkungsrückforderung | § 528 BGB & § 90 SGB XII | Sozialamt kann Schenkung bis 10 Jahre rückwirkend anfechten und den Beschenkten zur Deckung der Pflegekosten heranziehen. |
| Maßgeblicher Stichtag | Datum des Schenkungsvertrags / der Umschreibung | Jedes Jahr mindert den Rückforderungsanspruch um 10 %, erst ab Jahr 11 gilt vollständiger Schutz. |
| Umgehungsversuche | Risiko von Scheinverträgen, Nießbrauchvorbehalt oft nicht ausreichend | Rechtssichere Beratung zwingend erforderlich. |
4 | Was bedeutet das für die Kinder? – Schonvermögen & Elternunterhalt
- Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (01.01.2020) müssen Kinder erst ab > 100.000 € Jahresbruttoeinkommen zum Elternunterhalt herangezogen werden (§ 94 Abs. 1a SGB XII).
- Schonvermögen der Kinder bleibt geschützt:
- Selbstgenutzte angemessene Immobilie
- Angemessener Pkw
- Altersvorsorge (gesetzlich & priv.)
- Rücklagen für eigene Krankheit, Ausbildung der Kinder etc.
- Liegt das Einkommen darüber oder wurde kürzlich eine Immobilie geschenkt, kann das Sozialamt dennoch Regress nehmen.
5 | Ablauf eines planvollen Immobilienverkaufs
- Wertermittlung & Strategie
- Marktwertanalyse, Verkehrs- & Beleihungswert
- Entscheidung: freier Verkauf, Bieterverfahren oder Investorenlösung
- Klärung der Pflegesituation
- Heimkosten, Pflegegrad, Eigenanteil, steuerliche Absetzbarkeit (§ 33 EStG)
- Berechnung der Liquiditätslücke
- Wie lange überbrückt der Verkaufserlös?
- Zeitplan & Zwischenfinanzierung
- Übergang Heim-Bezug ↔ Immobilienräumung
- Steuern & Gebühren
- Spekulationssteuer (§ 23 EStG) nur bei < 10 Jahren Fremdnutzung
- Maklercourtage, Notar, Grundbuch, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung
- Sicherheiten
- Kaufpreisabsicherung über Notaranderkonto
- Räumung & Übergabe vertraglich fixieren
6 | Die Rolle eines spezialisierten Maklers / Immobilienunternehmens
- Diskrete Vermarktung in sensibler Lebensphase
- Koordination mit Pflegeberatern, Betreuern und Banken
- Fachkenntnis zu Pflege- und Sozialrecht (Schenkungsfristen, Vormundschaftsgericht, Betreuungsverfügung)
- Netzwerk aus Gutachtern, Entrümplern und Senioren-Umzugsdiensten
- Transparente Kostenstruktur und festes Zeit- & Maßnahmenpaket
7 | Checkliste für Eigentümer & Angehörige
- Pflegekosten vs. Einnahmen kalkulieren
- Pflegegrad & Leistungsansprüche prüfen
- Vermögensaufstellung (inkl. Immobilien) erstellen
- Schenkungen der letzten 10 Jahre dokumentieren
- Steuerliche Folgen (Spekulationssteuer, Erbschaftsteuer) klären
- Verkaufsoptionen vergleichen (direkter Verkauf, Leibrente …)
- Makler mit Pflege-Expertise beauftragen
- Übergangslösung für Heimkosten organisieren
8 | Fazit
Die eigene Immobilie ist oft der größte Vermögenswert – und zugleich der Schlüssel, eine würdige stationäre Pflege zu finanzieren, ohne in die Schuldenfalle oder eine unfreiwillige Zwangsverwertung zu geraten. Wer rechtzeitig plant, schützt sich und seine Familie vor unangenehmen Überraschungen, insbesondere vor Rückforderungen innerhalb der 10-Jahres-Frist.
Tipp: Lassen Sie sich von Fachleuten aus Immobilienwirtschaft, Pflegeberatung und Sozialrecht gemeinsam begleiten. So sichern Sie den besten Verkaufserlös und behalten zugleich alle sozial- und steuerrechtlichen Stolpersteine im Blick.
RECHTSHINWEIS: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bitte wenden Sie sich bei konkreten Fragen an einen Fachanwalt für Sozial- oder Erbrecht sowie an Ihren Steuerberater.