Verkaufspreis berechnen? – Gar nicht so einfach!
Um den Verkaufspreis für eine Immobilie zu bestimmen, müssen mehrere Faktoren bedacht werden. Grundsätzlich beschreibt dieser jedoch den Preis, der letzten Endes – durch eine Ware oder Dienstleistung – auf dem Absatzmarkt erwirtschaftet wurde.
Wie kann man also den Verkaufspreis berechnen?
Für die Festlegung des Verkaufspreises sollte man zunächst den Verkehrswert bzw. Marktwert ermitteln. Dieser wird wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“ (BauGB, 2021, §194).
Mit anderen Worten: Es ist der Richtwert auf Grundlage einer objektiven Bewertung, der beim jetzigen Verkauf auf dem freien Markt unter ungestörten Bedingungen bzgl. des Marktes und des Geschäftsprozesses erzielt werden könnte.
Dennoch kann der eigentliche Verkaufspreis bzw. Kaufpreis sowohl über den Verkehrswert als auch darunter liegen. Der Kaufpreis kann zum Beispiel bei Zwangsversteigerungen unter dem Verkehrswert liegen, da der Markt (also potenzielle und anwesende Käufer) eingeschränkt wird. Nicht jeder schafft es beispielsweise zum Termin einer Zwangsversteigerung. Ein höherer Kaufpreis als der Verkehrswert kann hingegen erzielt werden, wenn ein Käufer aufgrund z.B. persönlicher Motive eine deutlich höhere Summe zahlt.
Merke also: Der Verkaufspreis kann höher oder niedriger als der Verkehrswert sein!
Einflussfaktoren auf den Verkehrswert
An dieser Stelle werden die Meisten sich vermutlich fragen, welche Faktoren denn nun den Verkehrswert und somit meinen Verkaufspreis bestimmen?
Da wäre zunächst und das ist kein Geheimnis die Immobilienlage. Je besser die Lage desto höher der Verkaufspreis. Ist einem die Qualität der Lage einer Immobilie nicht bewusst, kann man sich am Bodenrichtwert orientieren.
Weitere relevante Faktoren sind Art der Immobilie und wie sie genutzt wird, das Baujahr und der Immobilienzustand sowie Immobilienmerkmale. Eine neuwertige Wohnung im Erdgeschoss lässt sich natürlich besser und zu einem höheren Preis verkaufen als eine sanierungsbedürftige kleine Wohnung im Dachgeschoss.
Grundsätzlich gilt jedoch das allzu bewährte Angebots- und Nachfrageprinzip: Je höher die derzeitige Immobiliennachfrage und je bescheidener das Angebot, desto höher der Verkaufspreis.
Wir von Steiger Immobilien übernehmen gerne all diese Aufgaben für Sie, indem wir Ihre Immobilie bewerten und vermarkten.
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